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房市降杠桿,避免危機重演

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近日樓市調控措施密集出臺。3 月25 日上午,上海發布“史上最嚴”樓市新政,提高二套房首付至5-7 成,延長社保繳費年限至5 年等,3 月25 日深夜,深圳發布樓市新政,二套房首付提高至4 成,社保繳費年限延長至3 年等。同日,央行和銀監會系統也在上海和南京分別下發了特急文件,收緊房市調控,武漢宣布將首套房公積金貸款最高額度由60 萬下調為50 萬

1)我們在2014~2015 年曾預測“一線房價翻一倍,三四線漲不動,房地產投資零增長”,2015 年下半年股市轉熊以后,一線核心二線房價大漲。近日樓市調控措施密集出臺,主要措施包括提高二套房首付,限購政策趨嚴等,本輪新政出臺背景是一線房價過快上漲,并有蔓延至二線勢頭,但上漲過程出現了2015年股市和1991年日本的部分特征,風險較大需防微杜漸。新政降低了一線房市增量需求,對房地產銷售投資有一定負面影響,但三四線房地產去庫存仍是2016 年重要任務。本輪房價上漲具有明顯的“政策市”特征,預計新政將明顯降低一線城市房價漲速。房市降杠桿、穩預期,避免了房價暴漲后的暴跌風險,十次危機九次地產,未來房市政策需繼續適應“總量放緩、結構分化”新發展階段特征。

2)本輪房地產新政較嚴厲,主要內容:(1)提高二套房首付比例。上海普通住房提高1成至5 成,非普通住房提高3成至7成;深圳提高1成至4成。(2)限購政策趨嚴,非戶籍購房延長社保繳費年限。非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限,上海由2 年提高至5 年,深圳由1 年提高至3 年。(3)加大土地供應,打擊首付貸和加大保障房建設等。

3)新政背景是本輪一線房價過快上漲,并有蔓延至二線勢頭,但上漲過程出現了2015 年股市和1991 年日本的部分特征,風險較大需防微杜漸。

和2015 年股市比:(1)“水牛”,貨幣超發未流入實體經濟;(2)“政策牛”,“刺激牛”,2014 年以來不斷出臺刺激房地產政策;(3)“杠桿牛”,鼓勵居民加杠桿,測算表明,居民加杠桿大多是“場內”的,全國房貸“場外配資”金額在500-800億元左右,撬動的房地產成交額按照保守的5 倍計算,杠桿成交金額超2500 億元。(4)“瘋牛”,脫離基本面加速上漲。

與日本1991 年前后房地產大泡沫比:(1)漲速快,1987-1990 年間,日本六大城市房價年均增速24.6%,遠超1986 年前均值;(2)脫離基本面,廣場協議后日本出口大降,實體困難,經濟增速低于1986 年前的均值;(3)貨幣超發,從1986年開始,日本M2 增速明顯加快,利率大降;(4)區域分化明顯,1986-1991 年間日本六大城市房價大漲,中小城市房價漲幅很小;(5)政策刺激。1991 年前,貨幣寬松催生了泡沫,隨后貨幣收緊又刺破了泡沫。中國2015 年以來房價上漲也呈現上述特征。

4)新政有助于房價降溫,對地產銷量和投資反彈有一定負面影響。改善型和非戶籍購房需求是一線城市地產銷售的重要支撐,本輪新政提高首付、限購趨嚴等都降低了增量需求,對房地產銷售有一定負面影響。首先,本輪新政的明顯特征是“因城施策”。一線城市加大調控同時,三四線仍然在大力支持,房地產去庫存仍是2016 年首要任務之一。其次,一線城市調控趨嚴,避免了房價暴漲后的暴跌風險。再次,一線城市限購趨嚴,可能部分購房需求向大都市圈周邊衛星城擠出。最后,一線和核心二線城市房地產投資占全國比重不到20%。

5)預計新政將降低一線城市房價漲速。本輪房價上漲具有明顯的“政策市”特征,每項重要政策后一線城市房價都出現了拐點性變化。“1121”降息后,止跌回升,“330 新政”后,加速上漲但隨后回落,“930 新政”后再次加速上漲。2016年2 月2 日首付比例下調和2 月19 日契稅和營業稅調整后,房價在春節后跳漲。

一線城市房價對政策敏感的背后體現了資金行為和預期的快速變化,預計政策收緊會明顯降低一線城市房價漲速,但由于短期“補庫存”較難,房價短期明顯下跌概率較低。

6)房市降杠桿、穩預期,避免危機重演。房地產是周期之母,十次危機九次地產:地產泡沫過高將降低一國實體經濟競爭力,地產泡沫崩潰將引發經濟金融危機。中國房地產體量大(超200 萬億,遠超股市和債市),投資占比高(房地產鏈上相關投資占固投約50%),杠桿高(房地產貸款21 萬億)。從已出臺政策看,降低首付比例、打擊首付貸、限購政策趨嚴等,都有利于房市降杠桿,穩預期,降低了中國經濟尾部風險,此前一線城市房價暴漲增加了中國經濟長期悲觀前景預期。

7)中國房市向何處去:本次重拳出擊降低了悲劇重演概率,房地產政策應繼續適應“總量放緩、結構分化”新發展階段特征。當前中國房市泡沫跟1991 年日本房市大泡沫和2015 年中國股市大泡沫有很多相似之處,同時也具備1974 年日本房市的很多特征和消化空間,如經濟有望中速增長、城鎮化還有一定空間等基本面有利因素,如果調控得當,尚有轉機,本輪新政有利于抑制房價過快上漲勢頭,有利于房市降杠桿、穩預期,降低了重現日本“最后的狂歡”和股市泡沫破滅概率。住宅投資已告別高增長時代,房地產政策應繼續適應“總量放緩、結構分化”新發展階段特征,避免貨幣超發引發資產價格脫離人口、城鎮化、經濟增速等基本面的泡沫風險。泡沫吹大了最終是要破的,誰也脫離不了地心引力。

(文章源自騰訊網)


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